Il caso riguarda un condominio costituito da un unico lotto edificatorio ab origine, ma con un corpo alto a uso esclusivo “residenziale” e un altro da un corpo basso a uso esclusivo “commerciale”. Parte in comune è un giardino situato nel mezzo dei due corpi di fabbrica, all’interno dello stesso recinto che delimita il condominio.
La lottizzazione inziale, la destinazione urbanistica e il regolamento condominiale di natura contrattuale, hanno identificato in tal modo i due lotti e il giardino, quindi l’intero condominio.
Il corpo basso ha proposto domanda giudiziale per ottenere il “distacco” dal condominio del quale fa parte rispetto al corpo alto e ha depositato la relativa istanza, ex dlgs 28/10, prevista come materia obbligatoria ai sensi dell’art. 5 del ridetto decreto per il caso di specie, ad un organismo di mediazione.
Il corpo basso, poi, ha notificato l’istanza al condominio corpo alto, nella persona dell’amministratore del condominio, chiedendo la fissazione dell’incontro. Il procedimento non ha raggiunto l’obiettivo perchè non è stato raggiunto alcun accordo.
Il corpo basso, allora, ha notificato domanda giudiziale al tribunale competente per la causa, citando il condominio e notificando la domanda all’ente, nella persona dell’amministratore, esibendo il verbale negativo a dimostrazione del superamento della condizione di procedibilità.
Nel resistere alla domanda giudiziale, il corpo alto, da me rappresentato, ha eccepito, l’improcedibilità del giudizio e quindi anche il mancato superamento della condizione di procedibilità, per essere la domanda di mediazione (parzialmente) carente della individuazione di tutti i legittimati passivi, rilevando che, avendo la domanda giudiziale del corpo basso a oggetto il distacco dal condominio, rispetto alle parti comuni al corpo alto, l’istanza di mediazione si sarebbe dovuta esperire anche nei confronti di ogni singolo condomino, in qualità di comproprietari pro indiviso delle parti comuni.
Il giudice competente ha rilevato l’eccezione ed emesso ordinanza con la quale ha chiesto al corpo basso di prendere precise posizioni sul punto, riservandosi di adottare ogni opportuno provvedimento per quanto relativo al contenuto della eccezione.
Per evitare quindi di incorrere nella declaratoria di improcedibilità per il caso di specie, è necessario che la domanda di mediazione sia esperita sia nei confronti del condominio – rappresentato dall’amministratore – costituito quindi dalla totalità dei condomini, che di ogni singolo condomino, quale comproprietario delle parti comuni dalle quali l’attore chiede il distacco. La richiesta di distacco, infatti, va ad incidere sul diritto di comproprietà del quale ogni singolo condomino è titolare.