In condominio le decisioni nascono dall’esigenza di mettere ordine ma, non sempre, il risultato rispetta la legge. È quello che è accaduto nel caso che ho seguito come legale del condominio, quando l’assemblea ha deciso di regolamentare, per la prima volta, l’uso dei posti auto condominiali presenti in un’area comune.
Anni di utilizzi informali, abitudini consolidate e qualche tensione latente hanno spinto l’assemblea a intervenire. La soluzione scelta sembrava semplice: sorteggio dei posti auto e assegnazione definitiva ai condomini, con una delibera approvata a maggioranza. A questa decisione si aggiungeva un ulteriore passaggio: l’obbligo di allegare il verbale assembleare ai futuri atti di vendita degli appartamenti.
È da qui che è scaturito il conflitto.
Posti auto in area comune: cosa può decidere l’assemblea di condominio
Quando si parla di beni comuni in condominio, la legge è chiara su un punto fondamentale: ogni condomino ha diritto di utilizzare le parti comuni, purché non ne cambi la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso. Nel linguaggio quotidiano questo significa una cosa semplice:
l’assemblea può organizzare l’uso ma non può togliere diritti.
Nel corso della mediazione ho spiegato che esiste una differenza netta tra:
– regolamentare l’uso dei posti auto, rendendolo più ordinato;
– assegnare in modo esclusivo e definitivo una parte del bene comune.
Nel primo caso, l’assemblea può decidere a maggioranza. Ad esempio, può introdurre turnazioni, criteri temporanei o un sistema di rotazione, anche attraverso un sorteggio. È una scelta organizzativa, legittima, che serve a far convivere meglio tutti.
Nel secondo caso, invece, il discorso cambia radicalmente. Assegnare un posto auto fisso e permanente a ciascun condomino significa incidere sui diritti di proprietà di tutti. Non è più una semplice regola di utilizzo ma una vera e propria modifica dell’assetto dei diritti e questo, in condominio, può avvenire solo con il consenso unanime.
Sorteggio dei posti auto: quando è legittimo e quando no
Il punto centrale della controversia stava proprio qui. Il sorteggio, di per sé, non è uno strumento sbagliato ma diventa problematico quando viene usato per trasformare un’area comune in una somma di spazi “privatizzati”.
Nel parere fornito come legale del condominio ho chiarito che:
– se il sorteggio serve a stabilire una rotazione periodica dei posti auto, la delibera è valida;
– se invece il sorteggio assegna a ciascun condomino un posto fisso, nominativo e senza limiti di tempo, la delibera non è legittima se approvata solo a maggioranza.
Questa distinzione, spesso sottovalutata, è all’origine di moltissimi contenziosi condominiali.
Verbale e compravendita: il limite dei poteri dell’assemblea
La seconda criticità riguardava l’obbligo di allegare il verbale assembleare ai futuri atti di compravendita degli appartamenti. Qui il confine viene superato in modo ancora più evidente.
L’assemblea di condominio può decidere sull’uso delle parti comuni ma non può imporre vincoli sulla vendita degli immobili privati. Le modalità di una compravendita riguardano il venditore e l’acquirente, non l’assemblea.
Se una limitazione deve essere opponibile anche ai futuri proprietari, deve avere natura contrattuale, essere approvata da tutti e risultare dai registri immobiliari. Un semplice verbale assembleare, anche se votato a maggioranza, non può produrre questi effetti.
Il ruolo dell’avvocato nel condominio: prevenire prima di litigare
In questo caso il mio ruolo non è stato quello di alimentare lo scontro, ma di riportare la discussione su un piano concreto e giuridicamente sostenibile. Il diritto condominiale, quando viene spiegato con chiarezza, aiuta a evitare cause lunghe, costose e spesso inutili.
Fare l’avvocato in ambito condominiale significa spesso essere un mediatore prima ancora che un difensore: aiutare l’assemblea a distinguere tra ciò che è utile, ciò che è possibile e ciò che è legittimo. In condominio, più che altrove, una decisione sbagliata oggi può diventare il problema di tutti domani.