Negli ultimi anni, il boom del turismo in Puglia e in tutta Italia ha fatto esplodere il fenomeno degli affitti brevi. Molti proprietari hanno scelto di destinare i loro immobili a locazioni turistiche di breve durata, attratti dai profitti elevati e dalla crescente domanda di soggiorni flessibili. Tuttavia, dal 1° gennaio 2025, le normative in materia di affitti brevi sono diventate più stringenti, con nuove regole che impattano sia i locatari che i condomini. Vediamo insieme quali sono i principali cambiamenti e come garantire una convivenza pacifica tra host e vicini di casa.
Obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN)
La nuova regolamentazione ha introdotto l’obbligo per tutti gli immobili destinati a locazioni brevi di ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questo codice deve essere esposto all’esterno dell’unità abitativa e riportato in tutti gli annunci online e offline. Il suo scopo è quello di garantire una maggiore trasparenza nel settore e di facilitare i controlli da parte delle autorità.
Per ottenere il CIN, i proprietari devono registrarsi online sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR), un sistema che assicura l’uniformità della disciplina a livello nazionale. La mancata esposizione del codice può comportare sanzioni amministrative.
Identificazione obbligatoria degli ospiti
Un altro importante cambiamento riguarda l’identificazione degli ospiti. In base a una circolare del Ministero dell’Interno, l’identificazione deve avvenire esclusivamente di persona. Questo significa che non è più consentito il self check-in tramite keybox o codici di accesso inviati digitalmente. Il proprietario o il gestore dovrà verificare di persona i documenti degli ospiti e comunicare le generalità alla Polizia di Stato tramite il Servizio Alloggiati entro 24 ore dall’arrivo (o immediatamente in caso di soggiorni inferiori a 24 ore).
Nuove norme di sicurezza negli affitti brevi
Dal 2025, gli immobili destinati agli affitti brevi devono rispettare precise norme di sicurezza:
- Installazione di rilevatori di gas e monossido di carbonio, se presenti impianti a gas;
- Presenza di almeno un estintore per piano o uno ogni 200 mq;
- Rispetto delle disposizioni locali in materia di decoro urbano e tutela del patrimonio architettonico.
Questi requisiti, pur rappresentando un onere in più per i proprietari, garantiscono una maggiore sicurezza per gli ospiti e una riduzione dei rischi legali per gli host.
Affitti brevi e vita condominiale: diritti e limiti
Uno dei temi più dibattuti riguarda la compatibilità degli affitti brevi con la vita condominiale. I proprietari di appartamenti destinati a locazioni turistiche si trovano spesso in contrasto con i vicini, preoccupati per il viavai di persone e possibili disagi.
La legge è chiara su questo punto: un condominio non può vietare gli affitti brevi, a meno che tale divieto non sia stato esplicitamente inserito nel regolamento condominiale approvato all’unanimità e trascritto nei registri immobiliari. In assenza di questa condizione, ogni proprietario ha il diritto di affittare il proprio immobile per brevi periodi.
Tuttavia, la convivenza pacifica richiede alcune accortezze. Gli host dovrebbero:
- Informare gli ospiti sulle regole condominiali (orari di silenzio, uso delle parti comuni, divieto di feste).
- Implementare misure per ridurre i disagi, come tappeti fonoassorbenti o serrature elettroniche silenziose.
- Mantenere un dialogo aperto con gli altri condomini per risolvere eventuali problematiche in modo amichevole.
Mediazione condominiale: una soluzione ai conflitti
Quando nascono controversie tra proprietari di affitti brevi e altri condomini, il primo passo dovrebbe essere il dialogo. Tuttavia, se le tensioni persistono, la legge prevede un passaggio obbligato: la mediazione.
Secondo il Decreto Legislativo 28/2010, le dispute condominiali rientrano tra le materie soggette a mediazione obbligatoria. Questo significa che, prima di avviare un’azione legale, le parti devono tentare un accordo con l’aiuto di un mediatore professionista. Questo approccio permette di risolvere i conflitti in modo più rapido, economico e senza la necessità di ricorrere ai tribunali.
Conclusioni
Gli affitti brevi rappresentano un’opportunità economica significativa, ma devono essere gestiti nel rispetto delle nuove normative e della vita condominiale. Le recenti modifiche legislative impongono obblighi stringenti in termini di sicurezza, identificazione degli ospiti e trasparenza amministrativa. Tuttavia, con una gestione attenta e un approccio collaborativo, è possibile far convivere serenamente turismo e residenza. In caso di problemi, la mediazione può essere lo strumento chiave per trovare soluzioni efficaci e durature.
Se hai domande sulle nuove normative o vuoi sapere come gestire al meglio il tuo immobile adibito ad affitto breve, il nostro studio è a tua disposizione per una consulenza personalizzata.